资产证券化是人类金融发展的一个大趋势，原则上所有能产生现金流的资产都可以证券化。养老医疗资产也不例外。美国养老地产的核心投资商就是REITs(Real Estate Investment Trusts)。美国上市REITs目前约有十余家，其中前三家HCP、Ventas、HCN市占率超过75%。REITs总资产规模可达百亿美金以上，相对于以万人计的服务运营厂商，REITs公司的员工可能仅有一两百人，属于典型资本密集型企业。国内的资产证券化近年来开始快速发展。但与国际公募REITs模式还是有一定差别，关键在于法规制度设计与税制设计尚未完全放开。我们仅对养老资产开展ABS说明其中特点介绍。
 
       养老产业项目资产证券化的发展，未来可能分为两大模式：一是自持物业运营模式，偏向目前证券化业内所说的类REITs模式，可能模式例如以私募基金通过特色目的载体SPV(Special Purpose Vehicle)持有项目公司，间接拥有物业所有权。资产证券化要求基础资产需有权属明确性，在实务经验上，地产开发商型的项目多在初期发展阶段，缺乏资产证券化要求的现金流稳定可信度；运营上初步有现金流可行性的项目則往往取得的是政府划拨用地，资产权利权属不清。目前养老业界在资产证卷化发展上，基础资产权属明确、运营现金流良好项目尚待发掘。资产持有开发业主，如有意倾向发展资产证券化路径，也应在资产持有初期，对权属明确资产持有模式进行有效设计。
 
      另一模式为转租或托管型，物业不在业主手中的运营模式，期望以租金债权或养老服务费作为基础资产进行资产证券化，可能模式例如透过「专项计划+信托」双SPV结构重新组合，解决现金流不稳定或债权不确定性等因素。经营类或租赁类业主可考虑透过有效管理能力，建立经营现金流模型设计，发展资产证券化产品。但目前养老项目现金流如何确保稳定度，除了透过增信、担保等金融手段，进一步说服资本市场乃至交易所养老项目本身的现金流持续有效性，仍存在一定障碍需要探索开发。
 
      养老产业ABS发展上，运营模式相类似的长租公寓可做借鉴参考。长租公寓市场顺应了政府引导租售并举的方向，在ABS发展上比养老产业先行了一步。长租公寓在2017年总共推出了5单资产支持专项计划，为租赁型商业资产模式资产证券化创造了很好的范例。养老项目的可能优势在于相对于长租公寓，年轻人入住支付的主要是每月租赁费用，年轻人不太可能支付使用权、大额押金或采购公寓护理服务等多元产品。并且长租公寓的地点位置一定要在城市CBD左右，不然项目品项价值就受到很大限制，代表入局资产的价格自然不低。而养老资产不一定要在市中心，并且具备多样服务消费模式及可能性，退休族群长期入住的稳定度也一定高于年轻租户。相对长租公寓，相信养老资产证券化未来发展并不逊色。
 
      资产证券化应该是未来五年养老产业最令人兴奋的突破点。目前虽然还有相当多的障碍，但随着养老市场的逐步展开与资产证券化模式的普及发展，我们相信具规模的中国版HCP也将在不久的将来出现。